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王戈宏国外商业地产融资经验及启示

发布时间:2019-05-22 09:53:49 编辑:笔名

王戈宏:国外商业地产融资经验及启示

图为盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司总裁 王戈宏

主持人:谢谢董院长,接下来有请盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司总裁王戈宏先生为我们带来 国外商业地产(专题阅读)融资(专题阅读)经验及启示 。

王戈宏:谢谢大家。我们连续三天这么高规格的会议,请了全中国的商业精英来探讨,其实大家在见证一个时刻,这很重要,我们是业界的人很清楚。大家知道中国政府每出一个政府都会出另外一个行业,包括以前的调控会催生一个行业,现在限购住宅又催生了一个新的行业,就是商业地产的蓬勃发展。催生的行业有很多的条件,我们需要行业里面的所有元素来共同配合,这个时刻的见证就是我们用一句话,商业地产包括商业在中国出现一次野蛮生长的时期 。我们知道香港的商业靠大陆人去买货拯救了,去年和前年在美国的纽约和英国伦敦中国人去大量扫货也拯救了纽约和伦敦在金融危机的商业。这次我们回流消费是在拯救自己的消费。

昨天去了新天地,看了鲨鱼把吧之后觉得重庆人是敢想敢干,在这个地方见证这个时刻非常有意义。非常荣幸今天在里跟大家谈一些经验。

刚才谈到了在这次的商业转型中,重要的就是钱从那里来。做商业并不难,有很多专家,但是钱怎么来非常重要。现在中国房地产上升到了一个,老祖先的住房是住宅属性,觉得住房是的,其实全世界房地产的属性是金融属性,这次是房地产行业的真正回归。有是一线城市的限购,二三线城市全面开放,包括大量的综合体出现,会不会出现过剩?我们在一方面加速了城市化进程的时候,另一方面同质化的竞争会不会迅速到来?可能大家没有认真考虑,这次中央推出的1千万的保障房,和3600万套的保障房,量化分析是很恐怖的数据。所有的道路、交通配套、是2.8万亿,中央只配1千万亿,3600万套如果全部推出是中国前十年商品房的面积总和,如果保障房的面积跟商品房是一样的,那一天将会是什么样的结果?所以这是一个问题。

其实这次调控和限购有两类人应该特别感谢政府,一类是做基金的人,我们的房地产私募基金有了机会,以前都是债权融资,我们的基金是真正做股权投资的。商业地产的开发商也要感谢政府,我们基金的顾问潘石屹,大家都知道,潘石屹在调控后的五个月内,他在北京的银河SOHO卖了52个亿。

刚才我谈到可能会出现另一个野蛮生长。我们国内的人群特别多,产业规模特别大,但同时我们都喜欢蜂拥而上。这样对一个产业是好的,有了规模就有效益,但同时坏的是大家怎么做,是不是都做了同样的事,就会害了这个行业。如何避免野蛮生长带来的负面效益,大家都要思考。

去年由于调控和限购我们商业地产和房地产基金的春天到来了,我们认为春天需要几个元素。春天要种田需要种子,资金并不完善,播种的方式,就是投资和运作的模式大家都在探讨还并不成熟。中国现在缺的既懂地产又懂商业又懂投资的人,这种专业人才我们还不具备,所以这个春天是不是到来要打一个问号。我们商业地产的开发都在探讨,商业地产业态的规划,商业管理的成熟和模式的探讨,的融资结构,这个是不是春天,春天给了你一个时点,但是所有的准备是不是到位了,也需要大家思考。

刚才主持人说题目是叫海外模式,今天就稍微改了一下。在西方,我就重点谈美国,美国商业地产这么发达,它的连锁业这么发达,并不是连锁业本身,确实是它的地产业发达。资产证券化,大家都知道,我就不再多说。做商业就靠铺面,没有铺面没法做商业,但是铺面的成本是我们的成本,如何来避免这个成本,美国是可以把房子卖掉上市,让所有人投资减少运营者的压力。像大家知道的沃尔玛,万豪酒店、麦当劳,他们除了商业本身之外,他们是的之产公司。

商业业态的细分,可能是重要的,我们现在考虑的,大家一提就是综合体,一提就是商业购物中心,我们知道零售超市,现在谈得多的还是综合体,有电影院的购物中心。在美国还有一个购物广场形式的。重要的是中国出现一个生活模式的商业。我们要避免同质化的竞争,但是我们要提到同质化商业社区,这是很重要的方向。

为什么沃尔玛可以在美国说每天可以,他们为什么是全国的公司?他们确实是每天是的价格,大家现在能听到的就是中国制造所以,沃尔玛上面的篮子是零售集团,中间是地产集团,下面装的东西是证券,是上市。沃尔玛的零售集团控制了99%的股权,剩下1%给了他的地产。沃尔玛通过它的地产集团来盖楼,盖所有的商铺,然后租给沃尔玛,沃尔玛把租金付给沃尔玛中间地产公司,然后分回沃尔玛。我们说沃尔玛是零租金运营,这很厉害,中国的万达也做不到。这是美国证券化带来的好处。沃尔玛的地产公司是合理合法的,政府拿他无可奈何。

谈到第二个模式大家都知道上海新天地,一群有同样爱好的人,喜欢这样的商业,我们知道重庆天地,就是他们在重庆的一个复制品。这种商业非常值得探讨,集文化、旅游、品质在一起,未来在中国怎么发展,还是需要资本,需要钱。

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